孙轶：小微园产业地产 — 地产新蓝海？（一）

五年的地产牛市，一个个的造富神话，促使越来越多的社会资源参与，也使得住宅开发的竞争越来越激烈，中小开发企业处在被挤出的边缘，需要寻找新的增长点。

从政府层面，制造业尤其是小微制造业，对提升经济活力、扩大就业贡献很大。

地产的金融化会进一步压缩制造业的生存空间，造成经济空心化，失业率上升。为此全世界对制造业的重视程度与日俱增，无论是德国的工业4.0，还是中国制造2025，甚至川建国同志的Make America Great Again（让美国再次伟大）也都是强调制造业的回流。

制造业既有卫星航母，也有针头线脑。从世界范围看，美国、德国、日本的中小企业对经济发展的贡献大约是50%左右，对就业的贡献是60%-70%左右。国内小微企业更是占了市场主体的90%以上，贡献了全国80%的就业、70%左右的专利发明权、60%以上的GDP和50%以上的税收，小微企业对于国家的经济发展的作用可见一斑。

正是基于小微企业在经济社会发展中的价值，从中央到地方政府，纷纷出台了相关扶持政策，然而所谓麻雀虽小五脏俱全，尤其是制造业，无论多么小，在主营业务之外都需要一整套内勤（财务、行政、人力、吃住、物管等）管理体系，除了生产和仓储空间，还需要行政办公、食堂宿舍、变电所、泵站、锅炉、门卫等配套建筑。

从需求层面看，小微企业自建生产基地，存在土地利用效率低下、建设管理高成本低质量、厂区运营负担重等一系列缺点。

如每个小微制造业单独建设自己的生产基地，无论利用效率的高低，也需要为单独配套的后勤管理体设置更多的办公空间，和配套建筑空间，用于生产仓储空间的比例就降低了很多；再小的厂房，也要留足建筑与宗地边界的退让距离，容积率就上不去；只要是单独基地，就必须有道路配套以安排出入口；整个工业区内如果小微企业都是独立建设，与规模企业相比，土地利用效率就会非常低下。

另外单独建设的小微生产基地，建设管理的程序却一点不能少，而且，建设规模小，业务既不持续也没有规模，不仅承接业务的承包商商的专业能力更弱，也无法吸引业务能力强的人加盟业主基建管理团队，这样就意味着零散建设的小微生产基地无论是成本、进度还是质量都无法得到保障。

再小的小微厂区，最基本的保洁、安保、设备维护等物业管理服务和员工吃住等后勤服务的人力资源还是一样不能少，这就大大增加了企业的运营负担。

兼顾小微企业的活力，又有规模企业的成本效率，规模化的小微园不仅地方政府喜欢，企业也很有需求，市场空间开始出现。

为了规范小微园的建设，2017年浙江省专门出台了《中共浙江省委办公厅 浙江省人民政府办公厅关于加强小微企业园区建设管理促进经济转型升级的意见》，要求到2020年，新增小微企业园区500家，新建（改扩建）标准厂房5000万平方米，推动10万家企业入园区集聚转型发展。

全省各市县也纷纷出台相关相关的实施意见，对开发建设、入园企业培养、服务能力、要素保障和工作机制等等提出了具体的要求，这些相关文件，就构成了产业地产开发的政策基础。

政策支持是选址的重要依据，可分割销售的比例要足够高，以后期租金收入是无法支持产业地产商业模式的继续扩张的。同时预售和销售金融支持是降低小微企业投资门槛的重要手段，才能保障小微园开发的去化速度。

如宁波市的《实施意见》中支持分割转让：“允许小微企业园进行定制化预售和产权分割并办理权证”。加大金融支持力度：“银行业金融机构要把小微企业园及入园企业发展作为金融服务实体经济的重要内容，对符合条件的小微企业园项目开发建设、入园企业购买厂房、入园企业生产经营等提供金融支持。金融机构可在符合信贷政策的前提下，比照重点工业项目或基础设施建设项目，对小微企业园开发建设贷款进行授信管理，为入园企业购置厂房提供按揭贷款。鼓励小微企业园智慧管理平台与金融机构、政府牵头建设的企业信用信息平台实现信息共享。推广融资租赁、供应链金融、“政府+银行+企业+担保”合作等金融服务模式”

比住宅开发更优惠的开发贷、预售、按揭制度，以及建筑市场上普遍的垫资建设行为，使得项目收入提前、支出延后，不仅项目现金流回正的周期大大缩短，负峰值将大大低于总成本，操作得当的项目，负峰值基本就是土地款（如果有分次支付就是首次支付款额），这就可以引入一个新的概念：地货比，也就是土地价款与总销售额之比。

理想状态下的自有资金的使用效率就可以简化为一个理想公式：自有资金年化收益率=项目利润率/地货比*年周转次数。

而产业地产的特殊优势，就是超低地价和超低地货比。

除了个别技术壁垒特别高的企业，或关税壁垒特别高的地区，制造业面对的往往是全球化充分竞争的市场，对包括租金之类的生产成本就会特别敏感，也就是说，要留住产业，物业的价格就不能太高，扣除刚性的建设成本，地价就会非常低。以最近宁波市奉化区拍去的几块土地看，土地价格45~55万/亩，当地厂房均价3300左右，地货比大概在1/10左右。

超低地价不仅意味着更低的投资门槛，给中小房企更多的机会，高周转率和超低地货比，带来的还有更高的自有资金年化收益率！

是不是很眼熟，没错，这就是碧桂园、中梁等高周转企业的典型商业模式。

当然，以上成立的一个重要前提是产业地产要卖得快，卖得出去，所以选址中的需求因素比政策支持更重要。

产业地产开发有一个很重要的概念，叫产业集聚或产业集群，产业集聚是指同一产业在某个特定地理区域内高度集中，产业资本要素在空间范围内不断汇聚的一个过程。只有产业集聚，才有产业地产的购买需求。

早期的产业集聚是资本转移形成的，主要表现是当一个规模较大的企业出于接近市场或节约经营成本的考虑，在生产区位上作出重新选择，并投资于一个新的地区的时候，有可能引发同类企业和相关企业朝这个地区汇聚。

产业集聚尤其是小微企业集聚更多是市场选择的结果，区域范围内首先出现为产业集聚的必须的市场交易条件或信息条件，使产业的生产过程也在该区域内聚集。市场选择模式形成产业集聚的典型地区是浙江省，如义乌的小商品、诸暨的袜业、北仑的文具、宁海的模具、温岭的泵业、慈溪的小家电等。

市场选择为主就意味着产业地产的需求主要来自现有产业集群存量的升级，少部分来自更高层级城市的外溢。