孙轶：小微园产业地产 — 地产新蓝海？（二）

在上一篇文章里小微园产业地产 — 地产新蓝海？（一），由于篇幅所限，只对产业地产的政策红利、市场需求、选址等方面进行了宏观层面的探讨，具体的实操，笔者另开一篇。

既然是地产开发，就要从投资买地开始，前一篇说过，选址要有政策支持，包括相对优惠的地价，可分割销售的比例，开发授信，购买按揭等；项目所在片区还要有产业基础。

地方政府以优惠的价格供应产业用地，是希望真实地发展产业，而不是沦为“商改住”或者”工改住”，甚至简单的沦为投资。除了在规划设计上设置了限制条件外，都会对产业园的亩均税收做出约定，同时对购买产业地产的投资者也会设置产业准入，避免空置。

这样的约束条件下，产业地产的投拓工作就要把市场推广充分前置。

同规模企业相比，小微企业的盈利能力弱，生存周期短，2018年央行行长易纲指出，小微企业贡献了全国80%的就业，但只产生了50%以上的税收。假设小微企业在税筹方面与规模企业持平的话，小微企业的人均盈利能力只有规模企业的1/4。更要命的是，小微企业的平均生命周期不到三年！

一般政府与小微园开发企业会约定交付后的5年考核期，一般的考核标准是园区税收总额。但小微企业的税收不仅低（按照政策，税收还要进一步减免），加之企业生命周期短带来的不稳定性，很容易触发考核不合格后的违约条款（税收未达标，持有部分被政府收回，已出售部分不办理房产证等）。造成后期风险。

因此，产业园的市场推广也需要像商业地产中的主力商业一样，寻找一个主力产业，覆盖整个产业园的税收指标，当然这个主力产业能够带动上下游小微产业入驻，那就更完美了。

随着国内制造业的发展，产业聚集也越来越明显，即使有新的产业，落地选址也需要良好的产业基础（市场、供应链、人才等），所以小微园面对的客户，主要是项目所在地的存量，当地是否有能够支撑足够物理空间需求的产业集群，就构成了小微园投资的市场基础。

招商前置还有一个两个重要的意义：

1、同成熟的住宅市场相比，产业地产的标准化程度很低，建造的物理空间（层高、采光通风、荷载及设备基础刚度要求等）和基础设施（供电、供水、供热、冷却水、污水处理能力等）配套能否最大程度的满足项目所在地产业入驻的要求，又不至于建设标准过高造成浪费，需要做充分的调研。

2、同住宅地产相比，产业地产的定制化程度越高，越有条件以定金、保证金等形式，对入驻企业提前收取预收款，降低项目资金峰值，甚至拍地前就锁定相当规模的客户，减少投资风险。

产业园设计，既要有针对性，也要有通用性，还要有前瞻性，高容积也很考验设计团队的经验，即使充分前置的市场推广能让设计更有针对性，出于产业园全生命周期（短视一点的话，至少在和政府约定的考核周期内）内产业升级、更新换代的需求，小微产业园的建筑结构及基础设施设计仍旧要考虑一定的通用性、前瞻性和经济型的平衡。

小微产业园要发挥土地利用率高的优势，容积率就不会太低，一般普遍在2.0~3.5之间，土地供应紧张的地方，最高有做到6.0，十几层的厂房。高容积率就会带来一系列设计难题：

1、使用荷载。

传统的制造业厂房都是单层的，使用荷载大部分由原地基土承担，即使原地基土的承载力和刚度不足，也可以通过锚杆静压桩或者钻孔灌注桩等小型设备能够施工的桩基补强。但多层厂房就比较麻烦，一旦荷载超过原设计，需要从楼板、梁、柱、承台、桩一路补到底。且不说补强成本之高，分割销售之后，受影响的业主是否能接受加固施工期间对生产的干扰，以及梁柱板截面加大使用空间的减少都是问题，所以使用荷载要考虑有一定的冗余度，但预留的冗余度太多又会大大增加成本，设计前要做好充分的调研。

2、垂直运输

从采光通风、便于分割、减少交通核面积考虑，一般产业园的多层厂房都采用板式；

或者进一步压缩交通核面积，采用两个板式+交通核的“H”形平面，也有为提高运输效率，设集装箱级别重型货梯，甚至双首层跃式拼叠型厂房，集卡可直接上三楼的变态设计，

产业园项目管理的关键：开发节奏和成本控制

前面说过，小微企业的平均寿命不超过三年，制造业微薄的利润也使得小微园的需求缺少刚性，容易受宏观经济环境变化的影响。同时受益于土地价格便宜，项目地货比超低，现金流回正需要的货值比较低，可以小步快跑，以销定产，避免积存。

这就要求项目无论是规划设计，还是施工组织要有较大的弹性，分期规模灵活，施工快慢自如，但这样施工机具的准备要有较大的冗余度，也不可避免出现窝工、停工和抢工，从而增加施工成本。上一篇文章说过，统一建设的小微园在成本上比零散建设的厂房有优势，反过来说，就是小微园必须在售价上有竞争力才能被业主所接受，如何保证施工组织的弹性，又要控制成本，十分考验项目管理团队的功力。

项目销售去化，需要更多的增值服务

小微园的“微”是相对规模企业而言，用户面积需求少则几百，多则上万，投资规模相对普通住宅还是比较高的，小微企业资金普遍比较紧张，购买厂房按揭，设备融资租赁，流动资金小额贷款，票据贴现、路演风投等金融服务就必不可少。

小微园的“园”，还体现在共享服务，除了共享的基础设施（供电、供水、供热、冷却水、污水处理能力等）配套外，还可以共享物联网管理平台、云存储、市场大数据、仓储设施、生活配套设施、统一物业管理等，进一步降低产业投资门槛和运行费用。甚至还能提供企业孵化、人力资源服务、财务顾问、管理顾问，让小微企业提升管理水平的同时省心省力。

更重要的是，园区的“园”还反映了产业的集聚，使上下游供应链和市场的无缝对接，增加了商机，减少了交易成本，让园内的企业有更大的发展空间。

当然产业地产在实践中还会碰到很多问题，限于篇幅，先写到这里。