前两篇《小微园产业地产-地产新蓝海？（一）》《小微园产业地产-地产新蓝海？（二）》发了以后，觉得还是原则性的多，指导实操还不够详细，笔者通过一个产业园项目的操盘过程，更深一步阐述工业地产的开发过程。
某产业园项目，位于**市**区**镇，是新兴的交通枢纽型工贸重镇，被列为**省中心镇。交通非常发达，**铁路、**高速公路和**高速公路在此交汇并拥有出入口，高速公路连接线穿镇而过，北接**国道，南连**公路，构成了**市南的交通枢纽。上高速公路距**100公里、距**90公里、距**80公里。，离东方大港仅**公里。
本地产业，规上工业总产值达83.5亿元，增长12.5%，实现税收超亿元企业1家、超1000万元8家，规上工业企业74家。高端纺织龙头带动智能集成家居产品完成行业产值28.9亿元、税收1.5亿元。保温新材料业完成行业产值9.1亿元，列入全市“机器人+”重点项目14个、特色项目3个。
一、项目投拓
项目团队先对市场做了调查研究，经过与当地工信办、商会、各村合作社、二手房中介等机构的座谈调研，了解到当地企业主要以家纺、无纺布、保温材料、小五金为主，车间面积500平方以下的小微企业占比90%以上，厂房以租赁为主，厂区生活设施乱搭乱建普遍，生产环境较差，有强烈购买厂房物业的需求。
当地二手厂房交易价格，首层约5000，二层4000，三层以上价格较低，3000左右。
经过与当地政府多次交流，项目团队提出了对该镇产业从品牌、市场、技术、管理、人才五个维度的提升。通过集投资开发、产业招商、施工建设、园区运营、金融服务等全产业链体系，帮助地方政府化解工业园区招商、管理、服务难等难题，也助力解决企业用地、建设、融资等困难，实现所在区域的可持续发展，以此说服政府同意项目落地。
最终约定项目首期供地约100亩，远期供地1000亩，供地价格45万/亩，容积率2.5，物业自持比例30%，建成3年后亩均税收要求40万/亩。生产服务用房（商业产权、可分割）占地不超过7%，计容面积占比不超过15%。
按计容面积的建安综合单价，厂区为2200元/平方米，配套商业及宿舍为4500/平方米，初步强排方案为5层点式布局的厂房、高层宿舍和多层商业。项目建安造价为4.24（厂房3.12+商业1.12）亿，项目总销售收入5.27（可销售厂房3.47+可销售商业1.8）亿，项目公司管理费1000万元,营销管理费1500万元，毛利润3300万元。项目结束后持有厂房4.5万平方，商业5千平方。
土地落实后项目进入实质性招商，同地方工信部门共同确认50%的购买用户（入园产业要符合当地产业政策要求）后，土地挂牌并与意向客户共管意向金约500万元（每亩10万元），同时确认了自持部分30%的面积（5万平方）由一家大企业入驻，该企业投产2年内能够满足产业园80%的税收要求（3200万/年）。从市场调查开始至土地摘牌，投拓工作耗时4个月，招商费、方案设计费、公司管理费等费用支出约300万。
土地拍卖完成后，初步强排深化为具体方案，需要更明确的设计任务书。经多轮谈判，自持部分厂房按照入驻企业的要求定向设计，并收取意向金450万元（半年租金），可销售部分的使用根据招商的成果，确定为家纺类产业集群，厂房供电电、给排水、使用荷载、垂直交通等指标按相应要求确定。勘察同步完成，为海相沉积软土地基。
二、项目设计
关于设计的要求，在前一篇《小微园产业地产-地产新蓝海？（二）》对设计的原则做了一个简单的概括，具体到本项目，从之间的市调看，厂房的售价不高，成本控制是关键，要用最小的单方成本、最小的公摊面积、最简单的施工工艺来满足产业园里最普遍的需求。
家纺行业生产线适应能力比较强，对采光通风要求比较高，每户面积需求不大，货运重量小、批次多，本项目根据以上需求特点，采用了点式多层厂房，基本生产单元产权主力面积约400平方，既满足出容积率的要求、又把公摊最小化。
厂区内有2.5万平方（物业面积15%）为生产服务用房，按照整个园区规模，配套了1.5万平方米宿舍。宿舍单户产权面积45平方
5千平方米商业（餐饮、超市、网吧等），沿单身公寓建筑群裙房一层布置，裙房二层部分自持，布置5千平方生活设施（食堂、物业等）
持有部分其余4.5万平方为一家机器人+龙头家纺企业定向设计。
厂区内采用地面停车、生活区采用地面+地下停车，无人防配套要求。
外墙装饰采用普通外墙涂料，塑钢门窗，首层地面不做铺装，以便入驻企业管线的二次施工，楼面采用砼振捣加水泥随捣随抹光工艺，屋面结构找坡，刚柔二道防水。
结构采用现浇钢筋混凝土框架结构、肋梁楼盖，当地为软土地基，选用薄壁预应力高强度混凝土空心管桩。
供电采用三相到户，供水为自来水直供。
三、项目运营
按项目经营性现金流回正为目标，即首期销售收入，需要覆盖从拍地到预售两个月后的所有支出、来确定首期最小供货面积
项目资金支为项目预售前可能需要支付的费用，、土地款（4635万）、前期工程费（1000万）、桩基工程款（200元/平方）、主体结构工程款（550元/平方）项目公司管理费（500万）、营销推广费用（1000万），，按厂房销售均价3600元/平，销售两个月回款70%计，首期供货需大于4万方。
项目拍地已锁定50%客户，保守估计至开盘新增与流失相抵，需供货面积（16.66-5）*50%=5.8万平方，按现有客户供货，能够满足经营性现金流回正要求
后期供货同理，因项目毛利率较低，需控制好供货与销售去化的节奏，小步快跑、以销定产。使项目现金盈余最大化，正周期峰值最长，为企业扩张助力。具体的措施有适当拉长预售后工期、延后持有部分的开工等。
为控制风险，一旦市场环境发生变化，造成项目现金流转负，应按照已供货部分的销售收入-已供货部分的总成本，大于持有部分总成本的要求，分期建设持有部分。（未完待续）
