产业新城，作为一种新的开发模式，日渐成为新的风口，这种以政府引导，市场化运作的方式来推动城镇化的方式，同时解决了城市化中，人们居住、就业、生活的问题，实现了政府、企业和新增人口的多赢。
然而产业新城投资大，开发周期长，相对于传统的短平快的地产开发而言，项目周期长就意味着不确定性和风险的积累，尤其是产业新城未改变土地权属，政府换届带来的政治风险就会阻碍项目推进，国家产业政策变化就可能给招商工作带来新的挑战。笔者结合自身参与的维科工业园、鄞江古镇、瞻琦工业园、海安晟峰软件园、常山云耕小镇等多个产业园、产城的实践，和对多个成功项目的考察，试图剖析下产城的商业模式。
产业新城首先是产业发展战略，只有产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略获得政府的高度认可，落实的可能性很高，才有可能与政府在一级开发、园区配套、产业招商以及住宅开发等四个主要业务板块获得政府的信任，继而得到政府的高度配合与支持，取得开发权。
产业新城的发展战略，有很多咨询机构可以提供深入调研与规划设计服务，且千城千策，属地特性很强，但基本的商业模式和现金流逻辑，则差异不大。
市场化的产城就意味着产城的开发要以利润为最终考量，也就是说投入要精打细算，产出要资源价值最大化，同时做为政府主导的项目，还要充分呼应投资、税收等长远收益和优化城市形象、便利生活等社会效益。
产业新城的第一个业务板块是一级土地开发，成本主要是拆迁安置、基础设施建设，收入来源主要是政府二级市场上的土地出让金净收益分成，然而产城的土地，政府希望更多用在产业上以扩大税源，提升GDP水平，土地出让金净收益较高的住宅用地相对会比较少，当产城开发商品牌力较弱，产业资源与政府博弈能力不足时，住宅用地比例就会比较低，土地出让金净收益分成也无法覆盖一级开发成本。
当然，政府为鼓励企业参与产业新城开发，会在园区配套和招商引资两个业务板块上，给予开发企业一定比例的招商引资奖励和新增税收分成，产城开发企业还可以通过产业园租赁、园区服务、参股孵化器内的高增长企业等方式取得一部分收益，但运营收入一方面受政府换届，国家产业政策变化的影响，不确定性比较大，另一方面，运营收入的峰值一般要产业园成熟之后才能出现，对开发阶段的现金流平衡没有意义，收入所以要产业新城必须要通过第四个业务板块，住宅开发利润，来填补收入缺口
从单块土地而言，土地出让金和住宅开发利润（不考虑开发水平高低差异）的总和是固定的，但土地出让金，各级政府要参与分成，所以土地出让金在市场价的基础上压低，对一二级联动的收益更高；但地价过低，在现有土地出让制度下有可能被其它开发企业截胡，也要考虑开发利润过高所带来的土增税，增值税等高额税收的规避。
由于产城开发周期长，一般都会遭遇政府换届、经济周期变化及国家产业政策调整，所以即使不考虑运营收入，土地出让金收入和住宅开发利润也会有较大的变化；拆迁政策、安置模式以及配套建设标准的变化也会造成成本的大幅度上扬，在测算中也需要通盘考虑。
产城一般规模大，静态投入高，除了在规划方案阶段平衡好产业、商业、居住三者比例，兼顾政府收益与企业效益的关系外，通过精准而不失弹性的开发计划，协调好投入与产出的时间，尽可能的压缩资金使用峰值，提高资金动态年化收益，也很重要。
核心观点：产城一般规模大，静态投入高，除了在规划方案阶段平衡好产业、商业、居住三者比例，兼顾政府收益与企业效益的关系外，通过精准而不失弹性的开发计划，协调好投入与产出的时间，尽可能的压缩资金使用峰值，提高资金动态年化收益