孙轶:小微园产业地产 — 地产新蓝海?(六)产业提升

虽然产业园的入园对象大多数是已经成型的企业,但也不是招进来就完事,对产业的提升不仅仅能增强入园企业实力,扩大购买面积,保证投资强度,满足亩均纳税要求,对产业提升过程中的服务,也是小微园运营收入的重要来源。

根据小微园内产业的特点,项目团队组织了四个方面的服务

一、基础配套小微企业最迫切的痛点是“麻雀虽小五脏俱全”再小的企业,夜间要值更,卫生要清理,员工要吃饭住宿,休息的时候要有娱乐、购物、社交,自我配套效率低下。小微企业入园后,由园区的物管机构和配套商业提供的最基础的生活配套与服务,包括物业管理、员工餐饮、住宿、购物、娱乐等服务,可以让企业剥离低效的后勤配套服务设施和人员,减少支出,轻装上阵。

二、咨询及专业服务,项目在配套物业为纺织专业协会和保温材料专业协会设置了常设办公区,将产业链上的小微企业串联起来,不仅解决小微企业采购和销售的难题,还能打破市场信息壁垒,使小微企业的运营避免盲目性。小微企业生命周期短,订单不稳定,园区引进了多家劳务派遣企业为企业提供更灵活的用人机制和更充沛的人力资源储备。园区还引进了会计、税务、法务、活动策划、政务代办等咨询机构,园区企业以共享的形式压缩成本,咨询机构也多了一些稳定的业务来源。

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孙轶:产业新城的现金流循环与开发逻辑

前文(孙轶:产业新城的商业模式)说过,产业新城投资大,开发周期长,不确定性和风险会不断积累,所以,要保证产业新城的持续推进,各个阶段的现金流平衡就很重要。

产业新城的的现金流循环一般按以下路径:1、企业出资→政府拆迁→基础设施建设及公共设施建设→住宅熟地挂牌出让→出让金净收入分成进入资金池→按照企业前期投入+合理利润向企业支付一级开发费用;2、产业招商→政府向企业支付招商引资费用→新增税收分成;3、产业园建设→入园企业租金收入、服务费收入及参股收益。4、土地款投入→住宅销售回款。

孙轶:产业新城的现金流循环与开发逻辑

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孙轶:产业新城的商业模式

产业新城,作为一种新的开发模式,日渐成为新的风口,这种以政府引导,市场化运作的方式来推动城镇化的方式,同时解决了城市化中,人们居住、就业、生活的问题,实现了政府、企业和新增人口的多赢。

然而产业新城投资大,开发周期长,相对于传统的短平快的地产开发而言,项目周期长就意味着不确定性和风险的积累,尤其是产业新城未改变土地权属,政府换届带来的政治风险就会阻碍项目推进,国家产业政策变化就可能给招商工作带来新的挑战。笔者结合自身参与的维科工业园、鄞江古镇、瞻琦工业园、海安晟峰软件园、常山云耕小镇等多个产业园、产城的实践,和对多个成功项目的考察,试图剖析下产城的商业模式。

产业新城首先是产业发展战略,只有产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略获得政府的高度认可,落实的可能性很高,才有可能与政府在一级开发、园区配套、产业招商以及住宅开发等四个主要业务板块获得政府的信任,继而得到政府的高度配合与支持,取得开发权。 继续阅读“孙轶:产业新城的商业模式”