小微园的招商对象
对地方政府而言，小微园不仅要贡献投资强度和税收外，导入的产业还要符合地方产业规划，能填补产业链空白，能否满足节能、环保要求等，会设置一定的准入条件。
因为产业用地的地价很低，为避免开发商将项目做成“工改商”、“工改住”，挂牌条件中除要求入园产业符合产业规划、由镇工信办审批准入外，对落地企业和产业园设置了投资强度和亩均税收要求，不能在规定时间达到要求的，通过不予不动产登记，收回物业等形式给予处罚，所以跟普通的地产开发相比，产业地产的销售，是以招商为前提的。
经历改革开放，尤其是加入WTO之后，在国内外市场的充分竞争之下，中国已经发展成为世界上门类最齐全、规模最大的工业国，企业扩张意愿强烈，同时地方政府出于提振地方经济的目的，还希望通过产业园的建设，能带来更多的外来企业投资，提升本地制造业规模、填补区域短板。
经项目团队调研后发现，该镇纺织产业的集聚，是人力资源、供应链、市场等优势促成的优势产业，发展也比较成熟，增长空间非常大，但现有的厂区“小、散、乱”，各企业有强烈改善生产环境的意愿。
除了纺织产业外，纺织产业衍生的保温材料、集成智能家居也开始崭露头角，同时环沪的地理优势，一些上海溢出的高端家纺开始落户本地。
地方政府喜欢的生物制药、普通新材料、机电、移动互联等产业因为人才、产业链、市场优势不明显，发展缓慢。
项目团队根据调研资料以及与区、镇两级工信部门的多次沟通，确定了充分发挥地方优势，以高端纺织为龙头、保温材料、集成智能家居为两翼的产业布局。从市场实际出发，产业园招商的对象是以本地存量为主，异地导入为辅。
小微园的招商渠道
就像地产公司喜欢从国土、规划口挖人一样，产业园招商既然是以存量为主，基层政府的产业管理人员就是最好的渠道来源。
项目团队在跟当地镇政府沟通中发现，镇工信办长期从事制造业管理服务的人员，对那家企业经营良好想扩张、哪家企业还在租房生产、哪家企业的产业链上下游想搬过来减少物流成本等了如指掌。
经项目团队协商，镇工信提供场地与招商团队合署办公，信息无缝交流，不仅迅速抓住了客户，还提高了产业准入的审批效率。更重要的是，合署办公使镇政府间接形成对项目的背书，项目团队顺利完成了定金和预售款的提前收取。
第二个渠道是当地的商会和产业集聚后形成的地方纺织、保温、家居行业协会，这些协会比较松散，但在具体垂直细分产业链上，对行业的现状、未来的发展、痛点和需求了解的更加彻底。
项目团队通过组织议题、发起协会活动等方式，拉近了与协会骨干的距离，行业协会不仅组织到不少潜在客户，还对客户细分的更精准。这样基础设施的利用、和产业园内企业的物流、都有更高的效率，产业园设计的针对性更强，降低了不必要的配置兼容性投入。
第三个渠道是发达城市、区域的同乡商会或行业协会，通过地方商会牵线，项目团队联系上了上海***商会，虽然现在地方产业跨越性发展的难度越来越大，但发达区域的产业升级，还是会带来一些相对夕阳产业的转移，尤其是产业溢出非常明显的长三角环沪区域，最终将上海一家机器人研发企业与本地纺织龙头牵线成功，成为项目投资强度和税源的最大保障。
项目开工后，虽然销售大厅最早开放，但传统的地产销售途径对小微园的招商而言，无论是实体销售大厅还是网上项目推介，从实践效果看，实力体现和形象展示的意义更大一点
小微园的定价策略
小微园中非产业部分的定价原则与商住项目大同小异，但产业部分除楼层差，朝向、环境对售价几乎没有影响；相对而言，是否符合当地产业政策、投资强度、纳税能力才是重要的考量依据；同时，产业地产开发的地/货比较商住项目低很多，回笼资金的杠杆效应更大，更要通过价格优惠早收款。
本项目的楼层差主要体现在物流便利程度，一层集装箱可以直接进出，均价5000，二层有单独入口，均价4000，三层及以上3000。
本次招商除了将最大的厂房租给了一家机器人+龙头纺织企业外，引进了本地一家智能家居纳税大户，经与镇政府协商，超额亩均税收部分返还开发商，开发商给予销售成本价优惠，优惠的金额在向无业绩的企业销售的价格中消化。
符合产业政策的高端纺织、保温材料、智能家居产业，在销售价中给与优惠2~5%；纯投资用来租赁的客户，地方政府不鼓励的产业，售价上浮3~10%不等。
拍地前支付定金和土地确权后支付预付款的给与3~5%不等的优惠。（待续）
