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“万众创新”时代，催生了不少新商业模式，也搞出了不少幺蛾子

最近，杭州某长租公寓运营公司暴雷，资金链断裂，房东开始收不到房租，理论上讲，长租公寓仅仅是赚租金差价，怎么会出现兑付困难呢？

按季付租收上来的房子，按年租出去，再拉上金融公司给租户放分期贷，理论上最高年租75%的租金可以被运营公司挪用，用于投资以弥补租赁利润的不足，这种商业模式已经成为长租行业公开的秘密，一旦投资失败，支付给房东的租金就会出现亏空。房东收不到租金，限于租客和公寓运营商的合同，也不能强行赶人，租客贷了款，不还的话会影响征信，所以即是住着提心吊胆也不敢搬走，而长租公寓注册资金的门槛很低，完全可以卷款走人，留下房东和租客一地鸡毛。

还有一件事发生在宁波，就是洛兹厂区内的职工集资住宅产权证纠纷，职工们住了16年的房子，一直都没有产权证，最近洛兹集团把整个厂区包括职工住宅都抵押出去了，有被拍卖之虞，职工们才发现自己集资建的房子，没有任何保障。 继续阅读“孙轶：商业模式创新的金融风险，谁来监管？”

前文（孙轶：产业新城的商业模式）说过，产业新城投资大，开发周期长，不确定性和风险会不断积累，所以，要保证产业新城的持续推进，各个阶段的现金流平衡就很重要。

产业新城的的现金流循环一般按以下路径：1、企业出资→政府拆迁→基础设施建设及公共设施建设→住宅熟地挂牌出让→出让金净收入分成进入资金池→按照企业前期投入+合理利润向企业支付一级开发费用；2、产业招商→政府向企业支付招商引资费用→新增税收分成；3、产业园建设→入园企业租金收入、服务费收入及参股收益。4、土地款投入→住宅销售回款。

黄色为现金流 继续阅读“孙轶：产业新城的现金流循环与开发逻辑”

作为高周转标杆的碧桂园，在行业老大的道路上一骑绝尘，而号称“小碧桂园”的中梁，通过高周转，在行业的排名也不断向前，高周转作为企业快速发展、规避政策变化风险的抓手，不断被自媒体黑，也不断被企业学习。

讲差异，首先要从战略层面看，碧桂园的战略是“精品质、高周转、低成本”，虽然中梁是学习者，但在战略上还是要发扬企业优势，强调：“高溢价、高周转、低成本”，两家企业在战略层面上的差异，也决定了在高周转上的细微差异，本文不判断对错，仅分析差异。

高周转的基础是高激励，这点两者都是超额利润分成模式，但具体的计算有一些差异：碧桂园是简单按净利润的20%提取成就共享，净利润的计算要扣除自有资金按年化30%计算的利息，同时项目利润率不得低于8%，否则要从成就共享里全额抵扣；中梁则是按不同的项目利润率，按不同的台阶设定不同的成就共享提取率，利润率越高，成就共享的提取比例也越高，最高20%，净利润的计算中自有资金利息扣除，按集团实际融资成本计算，一般不大于15%。 继续阅读“孙轶：同是高周转，碧桂园和中梁，有哪些异同”

产业新城，作为一种新的开发模式，日渐成为新的风口，这种以政府引导，市场化运作的方式来推动城镇化的方式，同时解决了城市化中，人们居住、就业、生活的问题，实现了政府、企业和新增人口的多赢。

然而产业新城投资大，开发周期长，相对于传统的短平快的地产开发而言，项目周期长就意味着不确定性和风险的积累，尤其是产业新城未改变土地权属，政府换届带来的政治风险就会阻碍项目推进，国家产业政策变化就可能给招商工作带来新的挑战。笔者结合自身参与的维科工业园、鄞江古镇、瞻琦工业园、海安晟峰软件园、常山云耕小镇等多个产业园、产城的实践，和对多个成功项目的考察，试图剖析下产城的商业模式。

产业新城首先是产业发展战略，只有产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略获得政府的高度认可，落实的可能性很高，才有可能与政府在一级开发、园区配套、产业招商以及住宅开发等四个主要业务板块获得政府的信任，继而得到政府的高度配合与支持，取得开发权。 继续阅读“孙轶：产业新城的商业模式”