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小微园产业地产 — 地产新蓝海系列已经写了六篇，分别是《小微园产业地产 — 地产新蓝海？（六）产业提升》《小微园产业地产 — 地产新蓝海？（五）招商与销售》《小微园产业地产 — 地产新蓝海？（四）资金管理》《小微园产业地产 — 地产新蓝海？（三）》《小微园产业地产 — 地产新蓝海？（二）》《小微园产业地产 — 地产新蓝海？（一）》

关于小微园的笔记发上来之后，有朋友问：政府对产业的支持力度很大，只要有优势产业资源，无论是政府跟投、直接补贴还是税收返还的的力度都很大，而且更直接，为什么还要这么麻烦搞小微产业园？

首先，从需求的角度上讲，很多产业都有较长的产业链，规模以上企业会自然在周边形成不同程度的产业集聚，小微园对规上企业而言可以降低供应链成本。

其次，假设政府与企业对市场的认知是准确的，且互相信息对称，那么理论上政府直接补贴跟地价优惠的数额一致，但在实践中，市场地价是波动且市场信息在企业和政府之间存在一定的不对称。

一方面如果土地差价过大，政府理论上还能通过土地增值税和所得税，回收部分差价，所以对地价的敏感度比企业稍弱，容易让步；另一方面，企业为保证地价补贴金额到位，一般会要求按照地价波动的较低值作为计算补贴的依据，获取进一步的超额地价补贴。

还有一句题外话，“地产兴邦，实业误国”，在货币贬值、投资渠道狭窄、预售制度等因素作用下，地产开发仍旧是最赚钱的行业，没有之一。

虽然产业园的入园对象大多数是已经成型的企业，但也不是招进来就完事，对产业的提升不仅仅能增强入园企业实力，扩大购买面积，保证投资强度，满足亩均纳税要求，对产业提升过程中的服务，也是小微园运营收入的重要来源。

根据小微园内产业的特点，项目团队组织了四个方面的服务

一、基础配套小微企业最迫切的痛点是“麻雀虽小五脏俱全”再小的企业，夜间要值更，卫生要清理，员工要吃饭住宿，休息的时候要有娱乐、购物、社交，自我配套效率低下。小微企业入园后，由园区的物管机构和配套商业提供的最基础的生活配套与服务，包括物业管理、员工餐饮、住宿、购物、娱乐等服务，可以让企业剥离低效的后勤配套服务设施和人员，减少支出，轻装上阵。

二、咨询及专业服务，项目在配套物业为纺织专业协会和保温材料专业协会设置了常设办公区，将产业链上的小微企业串联起来，不仅解决小微企业采购和销售的难题，还能打破市场信息壁垒，使小微企业的运营避免盲目性。小微企业生命周期短，订单不稳定，园区引进了多家劳务派遣企业为企业提供更灵活的用人机制和更充沛的人力资源储备。园区还引进了会计、税务、法务、活动策划、政务代办等咨询机构，园区企业以共享的形式压缩成本，咨询机构也多了一些稳定的业务来源。

继续阅读“孙轶：小微园产业地产 — 地产新蓝海？（六）产业提升”

小微园的招商对象

对地方政府而言，小微园不仅要贡献投资强度和税收外，导入的产业还要符合地方产业规划，能填补产业链空白，能否满足节能、环保要求等，会设置一定的准入条件。

因为产业用地的地价很低，为避免开发商将项目做成“工改商”、“工改住”，挂牌条件中除要求入园产业符合产业规划、由镇工信办审批准入外，对落地企业和产业园设置了投资强度和亩均税收要求，不能在规定时间达到要求的，通过不予不动产登记，收回物业等形式给予处罚，所以跟普通的地产开发相比，产业地产的销售，是以招商为前提的。

经历改革开放，尤其是加入WTO之后，在国内外市场的充分竞争之下，中国已经发展成为世界上门类最齐全、规模最大的工业国，企业扩张意愿强烈，同时地方政府出于提振地方经济的目的，还希望通过产业园的建设，能带来更多的外来企业投资，提升本地制造业规模、填补区域短板。

经项目团队调研后发现，该镇纺织产业的集聚，是人力资源、供应链、市场等优势促成的优势产业，发展也比较成熟，增长空间非常大，但现有的厂区“小、散、乱”，各企业有强烈改善生产环境的意愿。

继续阅读“孙轶：小微园产业地产 — 地产新蓝海？（五）招商与销售”