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在上一篇文章里小微园产业地产 — 地产新蓝海？（一），由于篇幅所限，只对产业地产的政策红利、市场需求、选址等方面进行了宏观层面的探讨，具体的实操，笔者另开一篇。

既然是地产开发，就要从投资买地开始，前一篇说过，选址要有政策支持，包括相对优惠的地价，可分割销售的比例，开发授信，购买按揭等；项目所在片区还要有产业基础。

地方政府以优惠的价格供应产业用地，是希望真实地发展产业，而不是沦为“商改住”或者”工改住”，甚至简单的沦为投资。除了在规划设计上设置了限制条件外，都会对产业园的亩均税收做出约定，同时对购买产业地产的投资者也会设置产业准入，避免空置。

这样的约束条件下，产业地产的投拓工作就要把市场推广充分前置。

同规模企业相比，小微企业的盈利能力弱，生存周期短，2018年央行行长易纲指出，小微企业贡献了全国80%的就业，但只产生了50%以上的税收。假设小微企业在税筹方面与规模企业持平的话，小微企业的人均盈利能力只有规模企业的1/4。更要命的是，小微企业的平均生命周期不到三年！

五年的地产牛市，一个个的造富神话，促使越来越多的社会资源参与，也使得住宅开发的竞争越来越激烈，中小开发企业处在被挤出的边缘，需要寻找新的增长点。

从政府层面，制造业尤其是小微制造业，对提升经济活力、扩大就业贡献很大。

地产的金融化会进一步压缩制造业的生存空间，造成经济空心化，失业率上升。为此全世界对制造业的重视程度与日俱增，无论是德国的工业4.0，还是中国制造2025，甚至川建国同志的Make America Great Again（让美国再次伟大）也都是强调制造业的回流。

制造业既有卫星航母，也有针头线脑。从世界范围看，美国、德国、日本的中小企业对经济发展的贡献大约是50%左右，对就业的贡献是60%-70%左右。国内小微企业更是占了市场主体的90%以上，贡献了全国80%的就业、70%左右的专利发明权、60%以上的GDP和50%以上的税收，小微企业对于国家的经济发展的作用可见一斑。

正是基于小微企业在经济社会发展中的价值，从中央到地方政府，纷纷出台了相关扶持政策，然而所谓麻雀虽小五脏俱全，尤其是制造业，无论多么小，在主营业务之外都需要一整套内勤（财务、行政、人力、吃住、物管等）管理体系，除了生产和仓储空间，还需要行政办公、食堂宿舍、变电所、泵站、锅炉、门卫等配套建筑。