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前两篇《小微园产业地产-地产新蓝海？（一）》《小微园产业地产-地产新蓝海？（二）》发了以后，觉得还是原则性的多，指导实操还不够详细，笔者通过一个产业园项目的操盘过程，更深一步阐述工业地产的开发过程。

某产业园项目，位于**市**区**镇，是新兴的交通枢纽型工贸重镇，被列为**省中心镇。交通非常发达，**铁路、**高速公路和**高速公路在此交汇并拥有出入口，高速公路连接线穿镇而过，北接**国道，南连**公路，构成了**市南的交通枢纽。上高速公路距**100公里、距**90公里、距**80公里。，离东方大港仅**公里。

本地产业，规上工业总产值达83.5亿元，增长12.5%，实现税收超亿元企业1家、超1000万元8家，规上工业企业74家。高端纺织龙头带动智能集成家居产品完成行业产值28.9亿元、税收1.5亿元。保温新材料业完成行业产值9.1亿元，列入全市“机器人+”重点项目14个、特色项目3个。

一、项目投拓

项目团队先对市场做了调查研究，经过与当地工信办、商会、各村合作社、二手房中介等机构的座谈调研，了解到当地企业主要以家纺、无纺布、保温材料、小五金为主，车间面积500平方以下的小微企业占比90%以上，厂房以租赁为主，厂区生活设施乱搭乱建普遍，生产环境较差，有强烈购买厂房物业的需求。

继续阅读“孙轶：小微园产业地产 — 地产新蓝海？（三）”

在上一篇文章里小微园产业地产 — 地产新蓝海？（一），由于篇幅所限，只对产业地产的政策红利、市场需求、选址等方面进行了宏观层面的探讨，具体的实操，笔者另开一篇。

既然是地产开发，就要从投资买地开始，前一篇说过，选址要有政策支持，包括相对优惠的地价，可分割销售的比例，开发授信，购买按揭等；项目所在片区还要有产业基础。

地方政府以优惠的价格供应产业用地，是希望真实地发展产业，而不是沦为“商改住”或者”工改住”，甚至简单的沦为投资。除了在规划设计上设置了限制条件外，都会对产业园的亩均税收做出约定，同时对购买产业地产的投资者也会设置产业准入，避免空置。

这样的约束条件下，产业地产的投拓工作就要把市场推广充分前置。

同规模企业相比，小微企业的盈利能力弱，生存周期短，2018年央行行长易纲指出，小微企业贡献了全国80%的就业，但只产生了50%以上的税收。假设小微企业在税筹方面与规模企业持平的话，小微企业的人均盈利能力只有规模企业的1/4。更要命的是，小微企业的平均生命周期不到三年！

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