宋常铁：我的个人文章汇总

孙轶：小微园产业地产 — 地产新蓝海？（三）

前两篇《小微园产业地产-地产新蓝海？（一）》《小微园产业地产-地产新蓝海？（二）》发了以后，觉得还是原则性的多，指导实操还不够详细，笔者通过一个产业园项目的操盘过程，更深一步阐述工业地产的开发过程。

某产业园项目，位于**市**区**镇，是新兴的交通枢纽型工贸重镇，被列为**省中心镇。交通非常发达，**铁路、**高速公路和**高速公路在此交汇并拥有出入口，高速公路连接线穿镇而过，北接**国道，南连**公路，构成了**市南的交通枢纽。上高速公路距**100公里、距**90公里、距**80公里。，离东方大港仅**公里。

本地产业，规上工业总产值达83.5亿元，增长12.5%，实现税收超亿元企业1家、超1000万元8家，规上工业企业74家。高端纺织龙头带动智能集成家居产品完成行业产值28.9亿元、税收1.5亿元。保温新材料业完成行业产值9.1亿元，列入全市“机器人+”重点项目14个、特色项目3个。

一、项目投拓

项目团队先对市场做了调查研究，经过与当地工信办、商会、各村合作社、二手房中介等机构的座谈调研，了解到当地企业主要以家纺、无纺布、保温材料、小五金为主，车间面积500平方以下的小微企业占比90%以上，厂房以租赁为主，厂区生活设施乱搭乱建普遍，生产环境较差，有强烈购买厂房物业的需求。

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楼文伟：罪与罚的一瞬间

基本案情

甲某某系一短途货运汽车A公司的驾驶员。

2018年某月某日中午12时左右，甲某某到金华某市装货运输，因部分送货到车的时间需3、4个小时，因此装好货物时间要到下午6时左右。这段时间甲某某闲着，就想中午睡一觉，在“不喝酒睡不着”、“时间长酒气散”的自我暗示下，甲某某吃中饭时喝了二两高度白酒和一瓶啤酒。同日下午6时左右全部货物装好，甲某某驾驶货运汽车返回，在行驶至金华某市环城路时，与右侧一辆大货车同向而行，大货车领先甲某某的货运汽车一个车位，造成甲某某右前方的视线被挡住，途径该路段人行横道时，大货车慢慢减速，甲某某没有看到有什么情况，就没有减速直接匀速往前行驶，当甲某某驾驶的货车超过大货车时，看到一辆无号牌电动车在人行横道上自右向左横过机动车道，已来不及避免事故的发生，造成两车部分车损以及无号牌电动车的两人受伤（一驾驶员一乘客，系不同家庭人员），其中乘客经医院抢救无效于次日死亡。事故发生后，甲某某主动打电话报警，并在现场等候，配合交通警察调查。

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玟予：律味征黔

前言：玟予与律界同俦共赴黔西，赋能一介法律人的缜密与严谨，秉持一腔与生俱来的正义，力图翻转“疑似”现代式“男版窦娥”之案。此间偏偏一隅，沐黔西风雨（此处一语双关），静动结合；连续事法诊切，爬疏理据；夙兴夜寐，披星戴月，其专业专注投入之情状，几近真真达至“废寝”“与”忘食”！！！

鉴诉务期限有规，暂告于喘喘罅缝，玟予本人女律本色之外兼采天赋诗横，又兼携挽同俦合作，切磋业务，延续律谊；今日又天意巧巧，恰是女人节！哈哈，谨此以诗意妙笔之锦绣，刻意淡化律务之危艰！

2020.5.17晨

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蒋琦：春服既成，何时浴水舞风？

“暮春者，春服既成，冠者五六人，童子六七人，浴乎沂，风乎舞雩，咏而归。”——出自《子路、曾皙、冉有、公西华侍坐》一文，文字的大意是说：暮春时节，天气变暖，已经可以穿春天的衣服了，和五六个成年人，六七个少年，到沂河边洗一洗，在舞雩台上吹吹风，一路唱着歌儿回来。

庚子年的元宵节，前所未有，终生难忘。没有让人肚胀胃烦的满桌盛宴，没有推杯换盏张灯结彩的热闹喧哗，简单到寒素，普通甚于日常，我大抵把它给忘了。

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戴慕竹：【生日书专题】疫情时期的生辰

一

生日那天，阴，雨霁。晨间拿起手机偶然翻到一则视频。那是曼联作客阿斯顿维拉，第64分钟吉格斯开出角球，斯科尔斯禁区外直接凌空起脚，气贯长虹，皮球直轰大门死角。霸气的进球，肆意的庆祝，呼啸而过的球路下，是梦剧场的少年，披惊雷傲骄阳的身姿，是你我也激动忘情、荣耀与共的青春。对了，瞬间忆起那已是14年前的事了。

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孙轶：小微园产业地产 — 地产新蓝海？（二）

在上一篇文章里小微园产业地产 — 地产新蓝海？（一），由于篇幅所限，只对产业地产的政策红利、市场需求、选址等方面进行了宏观层面的探讨，具体的实操，笔者另开一篇。

既然是地产开发，就要从投资买地开始，前一篇说过，选址要有政策支持，包括相对优惠的地价，可分割销售的比例，开发授信，购买按揭等；项目所在片区还要有产业基础。

地方政府以优惠的价格供应产业用地，是希望真实地发展产业，而不是沦为“商改住”或者”工改住”，甚至简单的沦为投资。除了在规划设计上设置了限制条件外，都会对产业园的亩均税收做出约定，同时对购买产业地产的投资者也会设置产业准入，避免空置。

这样的约束条件下，产业地产的投拓工作就要把市场推广充分前置。

同规模企业相比，小微企业的盈利能力弱，生存周期短，2018年央行行长易纲指出，小微企业贡献了全国80%的就业，但只产生了50%以上的税收。假设小微企业在税筹方面与规模企业持平的话，小微企业的人均盈利能力只有规模企业的1/4。更要命的是，小微企业的平均生命周期不到三年！

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