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前两篇《小微园产业地产-地产新蓝海？（一）》《小微园产业地产-地产新蓝海？（二）》发了以后，觉得还是原则性的多，指导实操还不够详细，笔者通过一个产业园项目的操盘过程，更深一步阐述工业地产的开发过程。

某产业园项目，位于**市**区**镇，是新兴的交通枢纽型工贸重镇，被列为**省中心镇。交通非常发达，**铁路、**高速公路和**高速公路在此交汇并拥有出入口，高速公路连接线穿镇而过，北接**国道，南连**公路，构成了**市南的交通枢纽。上高速公路距**100公里、距**90公里、距**80公里。，离东方大港仅**公里。

本地产业，规上工业总产值达83.5亿元，增长12.5%，实现税收超亿元企业1家、超1000万元8家，规上工业企业74家。高端纺织龙头带动智能集成家居产品完成行业产值28.9亿元、税收1.5亿元。保温新材料业完成行业产值9.1亿元，列入全市“机器人+”重点项目14个、特色项目3个。

一、项目投拓

项目团队先对市场做了调查研究，经过与当地工信办、商会、各村合作社、二手房中介等机构的座谈调研，了解到当地企业主要以家纺、无纺布、保温材料、小五金为主，车间面积500平方以下的小微企业占比90%以上，厂房以租赁为主，厂区生活设施乱搭乱建普遍，生产环境较差，有强烈购买厂房物业的需求。

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